ネット上のQ&AサイトやSNSでは、「不動産を買えば相続税は半分になる」「生命保険を使えば税金はかからない」といった断片的な情報が溢れています。しかし、税務調査の現場や近年の判例を紐解くと、こうした安易なスキームには大きな落とし穴が存在します。
小規模宅地等の特例｜評価額80％減額を勝ち取る厳格なハードル
遺産の中に実家の土地が含まれている場合、絶対に押さえておくべき制度が小規模宅地等の特例です。亡くなった方の自宅敷地（特定居住用宅地等）について、最大330平方メートルまで評価額を80％減額できる強力な減税規定です。
例えば、路線価評価で5,000万円の実家の土地がある場合、この特例が適用できれば評価額はわずか1,000万円に圧縮されます。基礎控除以下に収まり、相続税がゼロになる家庭も少なくありません。しかし、同居していない子ども（別居親族）がこの特例を使うには、「3年以上自己所有の持ち家に住んでいないこと」などの極めて厳しい「家なき子特例」の要件を満たす必要があります。持ち家を所有する子世代が安易に「実家は8割引になる」と思い込んでいると、申告時に特例が否認され、数百万円の追徴課税に追い込まれる悲劇が多発しています。
相続税対策不動産活用の功罪｜過度なタワマン節税の終焉
現金を不動産に変えることで評価額を下げる相続税対策不動産活用も、従来の常識が通用しなくなっています。市場取引価格と相続税評価額の乖離を利用した「タワマン節税」に対しては、国税庁が評価方法の是正ルール（乖離率に応じた評価額の引き上げ）を本格導入しています。
借入金で賃貸アパートを建設し、建物の固定資産税評価額や借家権割合による評価減を狙う手法も、空室リスクや将来の大規模修繕費、金利上昇局面を無視した無理なプランニングによって、相続税を減らす以上に資産価値そのものを毀損させてしまう「本末転倒」の事例が、関係者の間で深刻な問題として報告されています。
